전세 계약 기간이 끝나가는데 집주인이 보증금 반환에 소극적인 태도라면 전세보증금 반환 내용증명을 보내야하는데요. “계약 끝나면 알아서 주겠지” 라고 안일한 생각으로 기다리면 절대 안됩니다. 오늘은 전세보증금 반환 내용증명 양식, 보내는 시기, 반송 되는경우 등 자세히 알려드리겠습니다.
▼ 전세보증보험은 집주인 동의가 필요할까요? ▼
전세보증금 반환 받는 방법
계약 전 주의사항
- 전세 계약을 할 때 임대차계약서 상의 주인의 실제 연락처와 주소를 확인 해야 합니다. 실제 집주인이 맞는 지 신분증 대조도 필요합니다.( 부동산에서 보통 중개 해주는데 안해준다면 본인이 해야합니다.)
- 전세 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 뽑아서 ‘말소사항’ 까지 전부 상세히 확인하여 과거에 임차권 등기 설정 등의 문제가 없었는 지 부터 확인해야 합니다. 만약 과거에 문제가 있었던 집이라면 또다시 문제가 발생 할 수 있으므로 가급적이면 피하시는게 좋습니다.
전세보증금 반환 절차
부동산에 전혀 모르시는 분들도 이해하기 쉽게 설명 해보겠습니다. 전세보증금 반환을 받으려면 절차가 필요합니다.
계약 종료 6개월 전부터 미리 계약 해지 통보를 한다 -> 계약 종료 3개월 전, 1개월 전 계약 해지 통보를 전화로 전하고 문자로도 증거를 남겨 놓는다. -> 계약 종료 1개월 전인데 집주인이 전세보증금 반환에 소극적이거나 or 새로운 임차인이 구해지면 보증금을 준다고 한다면 전세보증금 반환 내용증명을 보낸다 -> 내용증명을 받으면 보통 보증금을 돌려주는 경우가 많지만 그럼에도 보증금을 돌려주지 않고 계약이 끝났다면 -> 임차권 등기 명령을 신청 한다. -> 임차권 등기 명령이 설정된 해당 집에는 새로운 임차인을 구하기 매우 어려워 지므로 웬만하면 이때는 보증금을 주게 되는데 그럼에도 집주인이 보증금 반환을 안한다면 -> 보증금 반환 청구 소송 까지 해야한다.
위에 적힌 절차 대로 전세보증금 반환을 받는 것입니다. 최악의 상황에서 집주인이 끝까지 보증금 반환을 안해준다면 변호사를 동반한 소송까지 가야 합니다. 소송 까지 가기 전에 임차인은 보증금 반환을 받기 위해 많은 노력을 했다라는 것을 증명하기 위해 내용증명도 보내고, 임차권 등기명령 신청하여 집주인을 압박할 수 있습니다.
오늘은 전세보증금 반환 절차 중에 한 부분인 내용증명에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세보증금 반환 내용증명
내용증명 의미
내용증명은 나의 의사를 몇날 며칠에 누구에게 발송 했다는 사실을 제 3자인 우체국에 증명 해 달라 하는 것입니다. 카톡이나 문자메세지는 집주인이 못 받았다고 우길 수 있지만 내용증명은 우체국이 증명을 해주므로 확실한 증거로 작용합니다.
내용증명을 보내는 이유
전세보증금 반환 내용증명을 보내는 이유는 임차인이 보증금 반환을 받기 위해 노력을 했다 라는 증거를 남기기 위해서 입니다. 나중에 소송 까지 갔을 경우 집주인이 임차인 핑계를 대면서 반론하는 걸 미리 차단하기 위한 장치입니다. 내용증명을 보냈다는 증거가 있어야 나중에 임차권 등기명령 신청, 보증금 반환 소송을 원활하게 할 수 있습니다.
내용증명은 나중에 소송 까지 갔을 때 임차인에게 유리하게 작용하는 증거입니다. 간혹 집주인이 기분 나빠하지 않을까 하는 생각 또는 굳이 그렇게 까지 해야 하나? 라는 생각으로 임대차계약이 끝날 때 까지 내용증명을 안 보내고 기다려주는 분들이 계시는데요. 우리의 피 같은 소중한 보증금을 단 1원이라도 잃지 않으려면 반드시 내용증명을 보내셔야 합니다.
전세보증금 반환 내용증명 시기
내용증명을 보내는 시기가 법적으로 정해진 건 없습니다. 보통의 경우에는 임대차계약이 끝나기 1개월전까지 집주인이 보증금 반환에 소극적이라면 내용증명을 보내시면 됩니다. 이때 주의해야 할 것은 임대차 계약이 끝나기 전에 내용증명이 집주인한테 도착 해야 하므로 여유를 두고 1개월 전에 보내시기 바랍니다. 간혹 집주인이 문을 안 열어 주거나 허위 집주소 등의 이유로 내용증명이 반송 될 수 있으므로 최소 3주는 여유를 두고 보내셔야합니다.
먼저 임대차 계약이 끝나기 6개월 전에 전화로 계약 갱신의 의사가 없다는 계약 해지 통보를 해야 합니다. 그래야 집주인 입장에서도 6개월 정도 여유를 두고 보증금을 마련할 수 있으니깐요. 그리고 계약이 끝나기 3개월 전에 전화로 다시 계약 갱신 의사가 없다는 통보를 하고 문자로도 증거를 남겨 놓습니다.
하지만 임대차 계약이 끝나기 1개월 전에 전화와 문자를 해도 집주인이 보증금 반환 의무에 소홀하거나 정해진 계약 만료일에 보증금 반환이 힘들것 같다, 새로운 임차인이 구해지면 보증금을 주겠다라고 한다면 내용증명을 보내야 합니다.
전세보증금 반환 내용증명 양식
전세보증금 반환 내용증명 작성 방법은 간결하고 핵심내용만 작성해야합니다. 핵심내용에는 임대차계약 해지와 전세 보증금 반환 요청 의사가 반드시 들어가야 합니다. 아래에는 내용증명 작성 시 반드시 들어가야하는 부분입니다. 내용증명의 양식은 정해진 것은 없지만 너무 많은 내용을 적는 것보다 전달 하고자 하는 핵심 내용과 손해를 본 부분 위주로 작성을 하시길 바랍니다.
- 수신인 이름, 주소,연락처
- 발신인 이름, 주소, 연락처
- 내용증명을 발송 한 목적 및 내용
- 임대차계약 내용
- 임대차계약 해지와 전세 보증금 반환 요청
예시)
전세보증금 반환 내용증명 반송 될 경우
반송 되는 경우
폐문부재
임대차계약서 상의 임대인의 집주소로 내용증명을 보냈는데 ‘폐문부재’라는 이유로 반송된다면 배송이 갔는데 집에 사람이 없거나, 수취인이 문을 안열어 주는 경우입니다. 그래서 임대인에게 내용증명이 도착하지 못하고 다시 반송 된겁니다.
주소불명
‘주소불명’으로 내용증명이 반송 된다면 임대인이 허위로 주소를 기재 해서 주소가 명확하지 않아서 반송 된 경우입니다.
수취인불명
주소지로 내용증명이 배송 갔으나 주소지에 내용증명 수신인이 아예 등록이 안된경우
이러한 다양한 이유로 내용증명이 반송 된다면 2가지 방법을 해볼 수 있습니다. 첫 번째는 주민센터에 방문하여 집주인의 초본을 발급 받아서 실제 거주하는 곳을 알아내는 방법. 두 번째는 의사표시 공시송달을 통하는 방법입니다.
임대인 초본 발급
주소가 잘못되었거나, 집주인 주소를 모르는 경우에는 주민센터를 방문해서 집주인 초본을 발급 받아서 거기에 적힌 주소로 다시 내용증명을 발송 해볼 수 있습니다. 다만, 초본은 본인 또는 가족이 아니면 원칙적으로 발급이 불가능한데요. 그러나 아래 주민등록법 29조 6항에 채권/채무 관계 등 대통령령으로 정하는 정당한 이해관계가 있는 사람이 신청하는 경우에 초본에 한하여 발급 해준다 라고 명시 되어있습니다.
그럼 주민센터에 가셔서 본인 신분증, 임대차 계약서, 반송 된 내용증명을 들고 가면 주민센터에서 임대인 초본을 발급 해줍니다. 초본에 적힌 주소로 다시 한번 내용증명을 보내 시면 됩니다.
만약 주민센터에서 안된다 하면 주민등록법 29조 6항에 적혀 있으니 보라고 하십시오. 공무원도 역량에 따라 아는 사람이 있고 모르는 사람이 있으니깐요.
의사표시 공시송달
의미
당사자의 주소를 알 지 못할 경우 소송 서류를 전달 할 수 없으므로 법원이 대신 홈페이지에 게시 함으로써 당사자에게 전달 된 효력을 발생 시키는 방법 입니다. 쉽게 설명해서 나의 의사를 법원에서 대신 전달 해주고 당사자가 보든 안보든 봤다고 효력을 발생 시키는 것입니다.
방법
의사표시 공시송달을 따로 자세히 설명하기에는 너무 글이 길어지므로 다음에 따로 자세히 다루도록 해보겠습니다. 의사표시 공시송달은 인터넷으로 할 수 있습니다.
오늘은 전세보증금 반환 내용증명에 관한 내용 위주로 알려드렸습니다. 하지만 전세보증금을 반환 받기 위해서는 내용증명만 보내서는 안되는 만큼 추가적으로 필요한 조치인 임차권 등기 명령 신청도 꼭 참고 바랍니다.