요즘 전세 사기 관련 기사를 보니 불안하신가요? 혹시나 내 보증금도 사기 당할 까봐 전세집 구하기 겁나신다면 전세권 설정 등기를 알아보세요. 비록 임대인의 동의가 필요 하지만 전세권 설정 등기만 하게 된다면 전세 사기 당할 염려는 안하셔도 됩니다. 오늘은 전세권 설정 등기 방법 비용 그리고 어떤 효력이 있는 지 알아보겠습니다.
전세권 설정 등기
전세권 설정 등기는 임차인이 전세 임대차계약을 하고 임대인의 동의를 얻어서 등기부등본에 표시 하는 행위입니다. 이렇게 등기부등본에 등기를 해버리면 만약 집주인이 보증금을 돌려 주지 않더라도 등기부등본 상에 전세권 설정이 되어있으므로 새로운 임차인을 구하기 매우 힘들 뿐더러 보증금을 반환 받기 위한 별도의 소송등의 행위 없이 바로 경매로 넘길 수 있으니 보증금을 돌려받지 못할 염려는 없습니다.
그래서 아래 기사를 보시면 최근 전세 사기 이슈가 많아지고 전세입자를 구하기 힘든 집주인들이 전세권 설정을 동의 해주는 조건으로 세입자를 구하는 경우도 늘어나고 있습니다. 물론 전세 매물이 많은 시점에서는 임대인들이 동의를 해주겠지만 전세 매물이 귀해지면 임대인들의 동의가 쉽지 않을 거라 생각합니다.
전세권 설정 등기 방법
등기 방법은 간단합니다. 법원 인터넷 등기소에 방문하여 자료실에서 전세권 설정 검색을 하고 신청서를 다운 받아서 작성 후 임대차계약을 체결 한 집의 관할 등기소에 방문 하셔서 접수 하시면 됩니다.
신청서 접수에 필요한 필수 서류
- 임대인: 등기 권리증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본, 신분증
- 임차인: 임대차계약서, 주민등록등본, 인감도장, 등록세/교육세 납부 영수증
전세권 설정 등기 비용
등기 비용은 확정일자를 받는 비용보다 훨씬 많은데요. 그럼에도 보증금에 비하면 작은 금액이며, 전세 보증금을 받지 못하여 고통 받는 세입자분들이 많이 늘어나고 있는 요즘에는 비용을 주고라도 확실한 효력이 있는 전세권 설정 등기를 하겠다는 임차인들이 많이 늘어나고 있는 추세입니다.
- 등록세: 전세보증금의 0.2%
- 교육세: 등록세의 20%
- 수수료: 15,000원
위의 비용은 셀프로 등기 했을 경우의 비용이며, 만약 법무사에게 대행을 맡기면 대행 수수료로 20~ 30만원이 추가로 발생합니다.
실전 예시
김철수씨는 전세보증금 5억원의 집을 전세권 설정 등기를 하려고 한다. 셀프 등기로 했을 경우 등기 비용은 얼마인가?
- 등록세: 500,000,000원 * 0.2% = 1,000,000원
- 교육세: 1,000,000원 * 20% = 200,000원
- 수수료: 15,000원
- 총 비용: 1,215,000원
확정일자 vs 전세권 설정 비교
| 구분 | 확정일자 | 전세권 설정 |
| 집주인 동의 여부 | 동의 필요없음 | 동의 필요 |
| 비용 | 600원 | 전세 보증금의 약 0.24% ( 위에 자세하게 비용 설명) |
| 효력 | 보증금 반환 소송을 해야 강제경매 집행 가능 | 보증금 반환 소송 없이 바로 임의경매 신청 가능 |
| 효력 발생 | 전입신고 완료된 다음날 00시 부터 효력 발생 | 신청 당일에 효력 발생 |
전세권 설정 등기 효력
등기 효력은 전세 보증금을 받지 못했을 경우 전세 보증금 반환 소송을 하지 않고 전세집을 경매로 넘겨서 경매를 통해 얻은 수익에서 나의 보증금을 돌려받을 수 있으므로 임차인에게 강력한 효력입니다. 신청 당일부터 효력이 발생하게 됩니다.
물론 전세권 설정을 하기 이전에 해당 집에 근저당설정이 되어 있다면 해당 근저당 보다 후순위로 밀리게 됩니다. 미리 등기부등본을 떼서 확인을 하시고 등기를 하셔야 합니다.
임차인이 반드시 알아야 할 권리